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Investir dans une SCPI, pierre-papier : nos conseils

Comprendre la fiscalité des SCPI

 


Les SCPI, Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont des fonds d’investissement immobilier collectif appelés aussi « pierre papier ». C’est une solution pour diversifier son patrimoine, en faisant un placement dans la pierre plus souple qu’un investissement immobilier direct. L’investissement en SCPI peut aussi constituer un moyen de compléter ses revenus notamment à la retraite. Décryptage.


Pierre papier : comment ça marche ?

La SCPI a pour objectif principal d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier pour le compte d’associés : les souscripteurs de parts de SCPI. Pour cela, elle collecte des capitaux auprès des épargnants (les souscripteurs de parts). Ces capitaux sont ensuite investis dans des « actifs immobiliers » diversifiés tels que des bureaux, des commerces, des locaux d’activité, des entrepôts/logistique… En contrepartie, les associés reçoivent, au prorata du nombre de parts détenues, une partie des revenus locatifs (ou dividendes), le plus souvent trimestriels, issus de la location des biens de la SCPI, après déduction des différentes charges : gestion, location…. Sur le plan fiscal, il s’agit essentiellement de revenus fonciers, nets de charges et de frais.

 

A retenir : la SCPI est une solution la plus simple pour investir dans l’immobilier locatif sans avoir les contraintes de l’immobilier en direct (gestion locative, impayés de locataire, travaux…). En plus des revenus réguliers servis trimestriellement, il existe un potentiel de revalorisation à terme du capital.

 

Quels sont les avantages d’une SCPI ?

En investissant dans des parts de SCPI, vous bénéficiez des avantages de l’immobilier en direct, et en plus, des avantages spécifiques de la SCPI :

  • La gestion locative prise en charge
    Ce sont des professionnels qui gèrent pour vous : choix des immeubles, gestion des loyers, entretien, travaux éventuels à prévoir, … tout est pris en charge sans que vous n’ayez à vous en soucier.
  • La mutualisation des risques
    Une SCPI possède des biens immobiliers répartis dans différentes zones géographiques et de nature complémentaire (bureaux, commerces, logistique...) ; ainsi, en cas de problème sur un bien (vacance locative par exemple, ..), cela a peu d’incidence sur le rendement global, du fait du nombre important de locataires.
  • Un investissement souple, adapté à vos besoins et aux évènements de la vie
    Par rapport à un investissement direct dans un bien immobilier, l’achat de parts de SCPI est beaucoup plus facilement accessible, du fait de son faible « ticket d’entrée », le plus souvent, autour de 5 000 €. Vous pouvez ainsi investir dans la pierre à votre rythme, selon votre patrimoine et vos objectifs. Vous avez la possibilité, en cas de besoin, de revendre le nombre de parts de SCPI nécessaire et de garder les autres… Enfin, en cas de transmission, par décès ou par donation, le principe de pouvoir diviser des parts permet de répartir cette partie de votre patrimoine plus facilement que si vous détenez un bien immobilier en direct et donc non « fractionnable ».
  • La possibilité d’investir sur des marchés difficilement accessibles aux particuliers
    Vous accédez aux différents marchés immobiliers réservés aux professionnels (bureaux, commerces, logistique…) demandant des moyens financiers importants dont les SCPI disposent.

 

Sur quelle durée envisager un placement en parts de SCPI ?

Comme tout placement immobilier, le placement en SCPI est un placement à long terme. Il est donc recommandé de conserver ses parts sur une durée minimale de 8 ans.

 

A savoir : plus les parts de SCPI sont conservées longtemps, plus la fiscalité applicable aux plus–values immobilières diminue.

 

Comment acheter ses parts de SCPI ?

  • Achat au comptant : pour recevoir des revenus trimestriels.
  • Achat à crédit : pour profiter des taux de crédit immobilier historiquement bas et disposer à terme d’un plus grand nombre de parts, tout en déduisant les intérêts du prêt immobilier entretemps ; une solution pour se constituer des revenus futurs, notamment pour la retraite.
  • En nue-propriété temporaire : pour limiter l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ou si vous n’avez pas besoin de revenus immédiats pendant quelques années ; cela permet de n’avoir à régler ni impôt sur le revenu, ni IFI ; la durée du démembrement temporaire peut aller de 3 à 20 ans ; en contrepartie de l’absence de loyers, le prix de la part est réduit : de 11% à 45% selon la durée du démembrement temporaire. Au terme de cette période, les parts reviennent en toute propriété, sans frais ; c’est également une solution pour se constituer des revenus futurs, notamment pour la retraite.

 

Précautions avant d’investir dans la pierre papier

Les SCPI sont des sociétés non cotées. Leurs performances s’apprécient en examinant plusieurs critères :

  • l’évolution historique de la valeur de la part,
  • le niveau des revenus versés aux associés, porteurs des parts,
  • le taux d’occupation des locaux et notamment le TOF (Taux d’Occupation Financier) : c’est un indicateur très important sur la santé du patrimoine de la SCPI,
  • la qualité des locataires et la durée des baux,
  • la composition et la diversification du patrimoine, tant sur la typologie (bureaux, commerces, logistique…), que sur les secteurs géographiques.

 

Notre conseil :  rencontrez votre Conseiller en Gestion de Patrimoine Groupama pour échanger avec lui sur les avantages et les contreparties de ce placement en « pierre papier ». Ce sera aussi l’occasion d’approfondir les différentes solutions en termes de montage financier, en fonction de votre horizon de placement, de votre capacité d’investissement et de votre souhait de rendement immédiat ou non.

 

 

Mis à jour le 10 mars 2020