Loi immobilier

Le secteur de l'immobilier est régi par un ensemble de lois évoluant régulièrement en réponse aux enjeux économiques, sociaux et environnementaux. Dans cet article, nous passons en revue les principales lois en immobilier à connaître en 2025, ainsi que leur impact sur les propriétaires, les locataires et les investisseurs.

Pourquoi existe-t-il autant de lois dans l'immobilier ?

L'immobilier est un secteur stratégique touchant une multitude d’aspects : économiques, sociaux, environnementaux, etc. C'est pourquoi il est soumis à de nombreuses lois et réglementations spécifiques.

Un secteur encadré pour protéger propriétaires et locataires

L’une des raisons pour lesquelles il existe autant de lois immobilières réside dans la nécessité de protéger à la fois les propriétaires et les locataires. La loi dans le cadre d’une location immobilière permet de garantir une relation équilibrée entre les deux parties. Elle encadre les loyers. Elle fixe les critères de décence pour les logements. Elle régule les obligations des bailleurs et des locataires.

Une évolution constante selon les besoins du marché et de la société

Les lois immobilières évoluent pour répondre aux nouveaux enjeux de la société. Il peut s’agir ici de développement durable, d’équilibre social ou de contrôle du marché locatif. Les lois immobilières 2025 sont marquées par des réformes en matière de performance énergétique des bâtiments, d'accessibilité au logement et de régulation des loyers.

Les principales lois immobilières à connaître en 2025

Investissement locatif, achat de bien ou gestion de crédit immobilier, voici les principales lois immobilières à connaître en 2025.

La loi ALUR (2014) : encadrement des loyers et transparence

La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) a introduit des règles strictes pour encadrer les loyers. Cet encadrement est surtout valable dans les zones tendues. Cette loi demeure un pilier de la réglementation pour les logements en 2025, en matière de transparence des charges locatives et de limitation de l'augmentation des loyers. La loi ALUR en immobilier protège les locataires, les informe sur leurs droits et leur garantit un logement décent.

La loi ELAN (2018) : modernisation et simplification

La loi ELAN vise à moderniser et simplifier le secteur immobilier en France. Elle a introduit des mesures comme la création du bail mobilité pour les personnes en déplacement professionnel. Elle a contribué à faciliter la transformation de bureaux en logements. En 2025, cette loi continue de favoriser l'accession au logement grâce à une simplification des démarches administratives et à l'amélioration de la gestion des copropriétés.

La loi Climat et Résilience (2021) : rénovation énergétique, passoires thermiques

La loi Climat et Résilience a un impact durable sur le marché immobilier. Elle vise la réduction du nombre de logements énergivores (classes F et G) et tend à favoriser leur rénovation énergétique. Plus stricte en 2025, cette nouvelle loi en immobilier s’assortit de sanctions pour les logements classés passoires thermiques. Désormais, les logements notés G sont considérés comme indécents. Ils seront suivis par les logements classés F dès 2028. Dorénavant, les logements classés F et G sur le DPE ne pourront voir leurs loyers augmentés qu’après des travaux de rénovation énergétique.

Un diagnostic de performance énergétique est également obligatoire lors de la vente ou de la location des logements. Pour une vente, ce document s’accompagne d’un audit énergétique accompagné de propositions de travaux avec estimations de coûts.

Autres dispositifs utiles (Denormandie, Censi-Bouvard, SRU, etc.)

Parmi l’arsenal juridique immobilier à connaître, il y a aussi :

• la loi Denormandie, loi en immobilier pour les investisseurs, permettant de bénéficier d'une réduction d'impôt pour un investissement locatif dans un quartier ancien dégradé ;

• la loi SRU de l’immobilier (Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains), imposant à certaines communes un quota minimum de logements sociaux dans leur parc immobilier ;

• la loi Censi-Bouvard pour les investissements dans les résidences de services (étudiants, seniors, etc.), qui a pris fin le 31 décembre 2022 ;

• la loi Boutin, établissant des critères précis pour mesurer la surface habitable d'un logement, afin de garantir la transparence entre bailleurs et locataires ;

• la loi Mermaz, définissant le droit au logement, le contrat de bail, les droits et devoirs du bailleur et de l’occupant, dont l’obligation d’assurance habitation du locataire ;

• les lois en immobilier sur la copropriété, comme la loi Habitat Dégradé du 9 avril 2024 visant à améliorer le fonctionnement des copropriétés et à lutter contre l’habitat indigne ;

• le dispositif Scrivener, loi sur le crédit immobilier, visant à protéger l’emprunteur en garantissant la transparence des conditions et en instaurant un délai de réflexion qui permet un examen approfondi des offres ;

• les lois sur l’assurance de prêt immobilier telles que la loi Hamon pour l’immobilier, la loi Lemoine, la loi Lagarde ou la loi Macron pour l’immobilier.

Tableau chronologique des lois immobilières majeures

Droits et obligations des propriétaires et locataires

Les lois immobilières définissent les droits et les obligations des propriétaires et des locataires. Regardons-les plus en détail.

Encadrement des loyers et révisions

Les propriétaires doivent respecter les limites imposées par la loi concernant la révision des loyers. Cela signifie notamment qu’en zone tendue, les loyers sont encore plus contrôlés et leur révision plus strictement encadrée.

Obligations légales : diagnostics, travaux, sécurité

Le propriétaire est tenu de fournir un logement décent et sécurisé. Cela implique un entretien régulier et la réalisation d’un certain nombre de diagnostics et de conditions avant la mise en location. Pour répondre aux normes de sécurité ou d’accessibilité, les travaux nécessaires doivent également être réalisés dans les délais impartis.

Droits des locataires face aux bailleurs

Le locataire a des droits dont celui de disposer d’un logement décent et en bon état. Les grosses réparations dans le logement (hors réparations locatives) et dans les parties communes de l’immeuble incombent au propriétaire.

Le locataire doit être informé de la révision du loyer dans le contrat de location. Il a la possibilité de contester une augmentation abusive en vertu des lois sur l’encadrement des loyers. En contrepartie, le locataire s’engage à souscrire une assurance habitation pour le logement loué et à payer son loyer.

Que doit faire un propriétaire ? Que peut exiger un locataire ?

• Le propriétaire doit s'assurer de la sécurité du logement, effectuer les réparations nécessaires et respecter la réglementation en matière d’augmentation des loyers.

• Le locataire peut exiger un logement en bon état, effectuer des démarches pour la mise en conformité du bien et obtenir une révision de loyer conforme à la loi.

L'impact des lois immobilières sur le marché

Les lois immobilières ont un impact direct sur le marché. Elles redéfinissent les stratégies d'investissement, les conditions d'achat-revente et les pratiques de gestion locative.

Investissement locatif et défiscalisation

Les lois de défiscalisation en immobilier comme le dispositif Denormandie ou le régime LMNP encouragent les investisseurs à acheter des biens à louer. Ces incitations fiscales restent un levier puissant pour favoriser l'investissement dans l'immobilier locatif et la rénovation de biens.

Achat et revente de biens

Les réformes récentes telles que la loi Climat et Résilience conditionnent le marché de la vente. L’encadrement légal des passoires thermiques représente une opportunité intéressante pour les acquéreurs, avec des logements décotés à l’achat, car progressivement interdits à la location. Grâce aux aides à la rénovation énergétique (MaPrimeRénov’, éco-PTZ, etc.), ils peuvent être remis au niveau des standards actuels puis revendus avec une plus-value.

Gestion locative et bail

En 2025, de nouvelles règles strictes concernant la gestion locative s’imposent aux bailleurs. En voici quelques exemples :

• interdiction de louer des logements classés G au DPE ;

• révision de loyer via l’Indice de Référence des Loyers (IRL) impossible pour les logements classés F ou G au DPE ;

• obligation de fournir un DPE à jour ;

• déclaration des loyers perçus dans la rubrique "Gérer mes biens immobiliers" sur impots.gouv.fr.

Quelles sont les dernières évolutions et réformes à venir ?

Les lois immobilières continuent d’évoluer en 2025 avec de nouvelles mesures visant à adapter le marché aux enjeux environnementaux et économiques. Parmi ces nouveautés, l’interdiction progressive des logements mal classés au DPE et l’évolution des dispositifs fiscaux marquent des changements significatifs pour les propriétaires et les investisseurs. Voici un tour d’horizon des principales réformes et prolongations à venir.

Réformes énergétiques (interdiction progressive des logements mal classés)

Depuis 2025, la loi impose l’interdiction de location des logements dits passoires thermiques, classés G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette mesure fait partie des réformes de la loi "Climat et Résilience". En 2028, ce sera au tour des logements classés F, puis de ceux classés E en 2034.

Pour financer leurs travaux de rénovation énergétique, les propriétaires peuvent bénéficier de dispositifs comme MaPrimeRénov’ ou Ma Prime Logement Décent.

Dispositifs fiscaux en discussion ou prolongations

La loi Pinel, prolongée jusqu’au 31 mars 2025, n’est pas reconduite.

Le dispositif Denormandie, permettant de bénéficier d'une réduction d'impôt en réalisant un investissement locatif dans un quartier ancien dégradé, est ouvert jusqu'au 31 décembre 2027.

À défaut d’une nouvelle loi sur le prêt immobilier sans apport, le PTZ (prêt à taux zéro) est prolongé jusqu’en 2027. Il bénéficie d’une extension à l’ensemble du territoire français, concerne plus de logements (appartements et maisons) et devient accessible à davantage de ménages.

La loi Lagleize, proposée en novembre 2019 et adoptée par la Commission des affaires économiques, n'est pas encore en vigueur et reste en réflexion. Cette loi en immobilier sur l’achat de maison vise à dissocier le bâti du foncier pour réduire le coût du terrain et faciliter l'accession à la propriété.