Investissement immobilier :
Opportunités et fiscalité
Contenu publié le 02/04/2026 - Partager l'article
En 2026, l’investissement immobilier reste un pilier structurant de la gestion de patrimoine, à condition d’adapter sa stratégie à un contexte en évolution. Fiscalité, rendement, transmission, horizon de détention : les décisions les plus pertinentes sont celles qui s’inscrivent dans une stratégie patrimoniale globale et personnalisée.
Dans ce cadre, Groupama Paris Val de Loire vous accompagne pour vous permettre de faire les bons choix, en tenant compte de votre situation personnelle, de vos projets et de vos priorités.
Cette page a pour objectif de vous aider à y voir clair sur les opportunités immobilières actuelles, les évolutions fiscales importantes et les différentes approches possibles, avant d’échanger avec un conseiller en gestion de patrimoine
- Investir dans l’immobilier aujourd’hui : ce qui change, ce qui reste essentiel
- Loi Jeanbrun : un nouveau cadre pour l’investissement immobilier
- Donation exceptionnelle : un levier patrimonial temporaire
- Deux profils d’investisseurs, deux façons d’aborder un même projet
- Diversifier son patrimoine immobilier autrement
- Aller plus loin avant de décider
Investir dans l’immobilier aujourd’hui : ce qui change, ce qui reste essentiel
Si les règles évoluent, certains fondamentaux demeurent. L’investissement immobilier conserve un rôle essentiel pour :
générer
des revenus complémentaires,
structurer puis diversifier
des investissements et un patrimoine durable.
préparer
une transmission,
Les dispositifs fiscaux ne doivent plus être envisagés isolément. En 2026, investir dans l’immobilier implique davantage de réflexion globale, d’arbitrages et de cohérence avec l’ensemble du patrimoine.
C’est pourquoi une approche gestion de patrimoine complète permet de mieux sécuriser ses décisions.
Loi Jeanbrun : un nouveau cadre pour l’investissement immobilier
La loi Jeanbrun introduit un nouveau cadre fiscal pour l’investissement locatif. Elle succède aux dispositifs antérieurs en proposant une logique différente, fondée sur l’amortissement du bien immobilier, plutôt que sur une réduction d’impôt immédiate.
- le mécanisme repose sur une vision à moyen et long terme,
- l’intérêt dépend de la situation fiscale et patrimoniale,
- il ne s’agit pas d’une solution universelle.
La loi Jeanbrun peut être pertinente pour certains investisseurs, notamment ceux qui :
- raisonnent sur la durée,
- disposent déjà de revenus fonciers,
- souhaitent intégrer l’immobilier dans une stratégie patrimoniale cohérente.
Son intérêt réel doit toujours être analysé au cas par cas. Pour aller plus loin : investissement locatif
Donation exceptionnelle : un levier patrimonial temporaire
Une donation exceptionnelle permet, sous conditions, de transmettre une somme d’argent avec un avantage fiscal temporaire. Elle peut s’inscrire dans une démarche d’anticipation, de soutien familial ou de réorganisation patrimoniale, notamment lorsqu’elle est articulée avec un projet immobilier ou de transmission.
Dans le cadre de cette mesure exceptionnelle, il est possible de transmettre des sommes d’argent exonérées de droits de donation, dans des plafonds définis par la réglementation.
- Jusqu’à 100 000 € par donateur et par bénéficiaire,
- Dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire, tous donateurs confondus.
Cette exonération concerne les dons consentis au profit :
- d’un enfant,
- d’un petit‑enfant ou arrière‑petit‑enfant,
- ou, en l’absence de descendance, d’un neveu ou d’une nièce.
La mesure s’applique aux dons effectués entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.
Pour bénéficier de cette exonération, les sommes transmises doivent être affectées à un projet précis, principalement lié à l’habitat, dans un cadre temporel défini par la loi.
En pratique, cette donation exceptionnelle peut s’intégrer :
- dans une stratégie d’investissement immobilier,
- dans une démarche de transmission anticipée,
- ou comme appui à un projet familial structurant.
Les modalités exactes, les conditions à respecter et les possibilités de cumul avec d’autres dispositifs fiscaux dépendent de votre situation personnelle et patrimoniale. Pour déterminer si cette mesure est adaptée à vos objectifs, nous vous recommandons de faire le point avec l'un de nos conseillers en gestion de patrimoine.
Deux profils d’investisseurs, deux façons d’aborder un même projet
Chaque investisseur a sa propre façon d’envisager l’immobilier. Certains recherchent avant tout de la souplesse, pour ajuster leur stratégie dans le temps. D’autres privilégient la stabilité, avec un cadre clair et une gestion simplifiée.
C’est pourquoi, à partir d’une même opportunité immobilière située sur un emplacement attractif du Grand Paris, nous avons identifié deux approches d’investissement distinctes, correspondant à deux profils d’investisseurs : Liberté et Tranquillité.
Profil Liberté : garder la main sur ses choix
Ce profil s’adresse aux investisseurs qui souhaitent garder la main sur leurs décisions et faire évoluer leur stratégie selon leurs projets de vie.
- Liberté d’usage : y habiter, le louer, meublé ou non.
- Gestion autonome ou partiellement déléguée.
- Compatible avec le cadre de la loi Jeanbrun.
- Intégrable dans une stratégie de transmission.
- Rentabilité locative moyenne observée : 4,32 %.
Une approche adaptée à ceux qui privilégient la flexibilité et l’optimisation dans le temps.
Profil Tranquillité : investir sans contraintes
Ce profil convient aux investisseurs qui recherchent avant tout de la sérénité, en s’appuyant sur les atouts de l’emplacement sans contrainte de gestion.
- Gestion entièrement déléguée.
- Aucune contrainte administrative ou locative.
- Revenus perçus de manière régulière.
- Forte visibilité sur la durée.
- Rentabilité locative moyenne observée : 4,35 %.
Une solution pensée pour celles et ceux qui veulent investir sans y consacrer de temps.
Deux biens, à la même adresse, pour répondre à ces deux profils
Ces deux profils correspondent à deux biens distincts situés à la même adresse, sur un secteur reconnu pour sa bonne accessibilité, sa proximité avec les grands pôles économiques et sa forte demande locative.
Chaque bien est conçu pour répondre à une logique d’investissement spécifique : l’un offrant davantage de liberté de décision, l’autre privilégiant la sécurité et la tranquillité.
Trouvons ensemble l’approche qui vous correspond
Il n’existe pas de solution universelle en matière d’investissement immobilier. Le bon choix dépend de votre situation, de vos objectifs et de votre rapport à la gestion.
Un échange avec un conseiller en gestion de patrimoine Groupama Paris Val de Loire permet d’identifier le profil et la stratégie les plus adaptés à votre projet.
Diversifier son patrimoine immobilier autrement
L’investissement immobilier ne repose pas uniquement sur l’achat d’un bien en direct. Des solutions permettent d’accéder à l’immobilier de manière mutualisée, avec des niveaux de risque et d’implication différents.
Ces supports peuvent compléter une stratégie patrimoniale globale.
Epargne
SCPI – Accéder à l’immobilier simplement
En savoir plus sur les SCPILes SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d’investir dans l’immobilier sans acheter de bien en direct. En acquérant des parts, vous devenez associé d’un patrimoine immobilier diversifié, géré par des professionnels. Cette solution peut convenir aux investisseurs recherchant une exposition à l’immobilier, avec une gestion totalement déléguée et une approche mutualisée.
Epargne
OPCI – Diversifier son investissement immobilier
En savoir plus sur l'OPCILes OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) combinent investissement immobilier et actifs financiers. Ils offrent une approche plus diversifiée et potentiellement plus liquide, tout en conservant une exposition au marché immobilier. Les OPCI peuvent s’intégrer dans une stratégie patrimoniale globale, notamment pour les investisseurs souhaitant équilibrer rendement, diversification et souplesse.
Aller plus loin avant de décider
Epargne
Notre équipe Patrimoine vous informe
J'écoute les podcasts investissementAvant de s’engager, il est essentiel de comprendre, comparer et prendre du recul. Groupama met à disposition des contenus pédagogiques pour accompagner votre réflexion.
Est‑ce le bon moment pour investir dans l’immobilier ?
Cela dépend de votre situation et de vos objectifs. L’immobilier reste pertinent lorsqu’il s’inscrit dans une approche globale et réfléchie.
La loi Jeanbrun est‑elle adaptée à tous ?
Non. Son intérêt varie selon le profil, la fiscalité et l’horizon d’investissement.
Faut‑il choisir entre flexibilité et sécurité ?
Il existe différentes approches, chacune répondant à des attentes spécifiques.
Epargne
Conclusion
Contacter un conseillerIl n’existe pas de solution unique en matière d’investissement immobilier. Fiscalité, transmission, rendement, horizon de détention : chaque projet mérite une analyse personnalisée.
Les Conseillers en Gestion de Patrimoine Groupama Paris Val de Loire vous accompagnent pour construire une stratégie cohérente et durable.
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Les informations présentées sur cette page sont non-contractuelles. Pour plus d'information, rapprochez-vous d'un conseiller en Gestion de Patrimoine Groupama Paris Val de Loire.
Les investissements comportent des risques. La valeur des investissements et les revenus qu'ils génèrent peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse et les investisseurs sont susceptibles de ne pas récupérer l'intégralité du capital investi. Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs.
Les solutions d'investissement sont proposées par Expertisimo qui présente les programmes immobiliers de ses partenaires avec lesquels un conseiller Groupama délégataire de sa carte professionnelle vous mettra en relation.Expertisimo. Société par Actions Simplifiée au capital social de 10 000 € – 794 243 808 RCS Paris – Siège social : 8-10, rue d’Astorg 75008 Paris. Titulaire de la carte professionnelle « Transactions sur Immeubles et Fonds de Commerce » n° CPI 7501 2018 000 024 736 délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie de Paris Île-de-France.
