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Avantages fiscaux revus à la hausse pour les baux ruraux à long terme

Contenu publié le 02/03/2023 - Partager l'article
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La reprise du foncier pèse lourd dans une installation. Pour un futur agriculteur, c’est avantageux de pouvoir louer ses terres tout en ayant la sécurité de les conserver longtemps. C’est possible grâce aux baux à long terme. Les avantages fiscaux dont bénéficient les propriétaires qui accordent des baux à long terme viennent d’être revus à la hausse.

immersive-bail-long-terme - GI : kodachrome25

Des baux à long terme de 18 ans


Un bail rural à long terme est d’une durée minimale de 18 ans avec un droit de renouvellement par période de 9 ans (article L 416-1 du code rural). Cette durée plus longue que les baux ruraux conventionnels garantit au preneur une stabilité vis-à-vis de son foncier.


En contrepartie de l’indisponibilité de ses biens, la loi accorde aux propriétaires des compensations économiques et fiscales. Ils pourront percevoir un prix du fermage supérieur. L’engagement dans un bail à long terme donne également aux propriétaires des avantages fiscaux.

À savoir

Les biens ruraux données en bail à long terme sont considérés comme des biens professionnels pour la détermination de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière. Ceci peut permettre une exonération totale ou partielle d’impôt sur la fortune immobilière. Cette exonération d’impôt sur la fortune immobilière est de 75% jusqu’à 101.877€ et de 50% au-delà.

Des avantages pour les donations en augmentation


Les propriétaires qui accordent des baux à long terme bénéficient également d’avantage en matière de droits de succession ou de donation. Ces avantages fiscaux ont été revus à la hausse dans la loi de finances 2023 pour tenir compte de l’évolution des valeurs des terres agricoles.


L’article 24 de la loi de finances pour 2023 crée un nouveau seuil de 500 000 € en deçà duquel l’exonération partielle est maintenue à 75 %, à condition que le bénéficiaire reste propriétaire des biens pendant cinq années supplémentaires, soit pendant une durée totale de dix ans (CGI art. 793 bis, al. 3 nouveau) loi 2022-1726 du 30-12-2022 art. 24).


Ce nouveau seuil d’exonération de 500 000 € s’ajoute à celui existant de 300 000 €, assorti d’une obligation de conservation du bien de 5 ans. L’héritier, le légataire ou le donataire peut ainsi, à son choix, bénéficier du seuil d’exonération à 300 000 € ou de celui à 500 000 € en fonction de la durée pendant laquelle il souhaite conserver les biens reçus.


À défaut de précision, le seuil de 500 000 € s’applique aux successions ouvertes et aux donations consenties à compter du 1er janvier 2023.

À savoir

Les exonérations sur les droits de succession ou de donation sont aussi valables pour les parts sociales de GFA à conditions que les statuts du groupement lui interdisent l’exploitation en faire-valoir direct et que la totalité des biens du groupement fassent l’objet d’un bail à long terme.

Exemple de cession de bail rural


Un couple ayant un enfant détient des terres agricoles et des parcelles de vignes. Monsieur envisage de donner les terres et les vignes à leur enfant.

Terres et vignes (valorisation 600 000 €)
Bail rural ordinaire
Bail rural à long terme

Donation en pleine propriété

600 000 €

600 000 €

Exonération partielle (75 % jusqu'à 500 000 €)

Non application

375 000 €

Exonération partielle (50 % au-delà)

Non application

50 000 €

Base taxable

600 000 €

175 000 €

Abattement en ligne directe (Si non utilisé au cours des 15 dernières années)

100 000 €

100 000 €

Droits de donation estimatifs (TMI de 20 %)

98 194 €

13 194 €

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