Dans ce cas, il n’y aurait aucun droit de donation à régler. Madame peut donc donner en nue-propriété ses vignes à ses deux enfants en franchise de droits.
A compter de cette donation, les deux enfants de Madame s’engagent à conserver les terres pendant 5 ans (la valeur des terres données en nue-propriété à chaque donataire étant inférieure à 300 000€).
En cas de cession du bien pendant cette période d’engagement, à titre onéreux ou gratuit, vente ou donation, d’apport à une société, l’exonération de droits sera remise en cause.
Des avantages au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière
Depuis le 1er janvier 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière a remplacé l’Impôt de Solidarité sur la Fortune. L’assiette de l’IFI se base sur les seuls biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par le redevable. Cela comprend la valeur représentative des titres de placements financiers composé d’actifs immobiliers. Le seuil d’assujettissement (1 300 000€), le barème et certaines règles, notamment l’abattement de 30% sur la résidence principale, restent identiques à l’ISF.
Le bail rural à long terme permet de bénéficier d’une exonération de l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Cette exonération peut être totale ou partielle. Pour déterminer la part de l’exonération, il faut prendre en compte le titulaire du bail rural (preneur qui exploite le foncier). En effet, si le bail rural est consenti à une personne du groupe familial l’utilisant pour l’exercice de sa profession principale, le bien sera totalement exonéré de l’IFI.
On entend ainsi un membre de sa famille, conjoint, partenaire de Pacs, concubin notoire, leurs ascendants ou descendants ou conjoints, partenaires de Pacs, concubins notoires respectifs, leurs frères et sœurs, ou encore, s'agissant des GFA, au détenteur de parts ou à un membre de son groupe familial (article 976 du Code Général des Impôts).
Dans les autres cas, le bien sera exonéré de 75% de sa valeur louée, ou de 50% si celui-ci dépasse 101 897€.
A titre illustratif, Madame est propriétaire de vignes qu'elle loue à son frère, par bail rural à long terme. Ce dernier, exploitant viticole, est également professeur des écoles. D'après les estimations qu'elle a faites, elle devrait a priori être imposable à l'IFI l'année prochaine.
Néanmoins, elle s'interroge sur la possibilité de bénéficier d'une exonération.
La profession principale du preneur n'étant pas celle d'exploitant viticole mais professeur des écoles, les biens ne remplissent pas les conditions d'exonération totale. Toutefois, ils peuvent bénéficier de l'exonération partielle.
La valeur des biens loués est de 143.000€.
Jusqu'à 101.897€, la base taxable est réduite de 75%, soit 25.474,25€
De 101.897€ à 143.000€, soit 41.103€, la base taxable est réduite de 50%, soit 20.551,50€
Au total, la base taxable est donc de 46 025,75€ (au lieu de 143.000€).