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Retraite, atténuez l’impact fiscal de la transmission de vos vignes et terres agricoles

Contenu publié le 12/07/2023 - Partager l'article
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En agriculture et en viticulture, les biens fonciers ont souvent une valeur importante. En préparant leur retraite, beaucoup d’exploitants s’interrogent sur le coût fiscal de la transmission de leurs biens. Certains outils, comme le bail rural à long terme et les donations, permettent d’atténuer ce coût fiscal.

immersive-transmission-vignes - GI : RossHelen

Avantages au titre des Droits de Mutation


Le bail rural à long terme (d’une durée minimum de 18 ans) a de nombreux avantages fiscaux. Ainsi, lorsqu’une donation porte sur une propriété agricole louée par bail à long terme, les droits de mutation sont calculés sur le quart de la valeur du bien jusqu’à 300 000€ et sur la moitié de la valeur du bien au-delà(1).


Précision étant faite, que cette exonération partielle porte sur la valeur totale des biens transmis par le donateur à chaque donataire.


En contrepartie, le donataire doit s’engager à conserver les terres données pendant une durée de 5 ans à compter de la date de la transmission.


Depuis le 1er janvier 2023, l’exonération de 75% a été portée jusqu’à 500 000€ si le donataire s’engage à conserver les terres pendant une durée de 10 ans.


Ce dispositif, relatif à l’exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit, est donc très intéressant et donc d’autant plus pertinent lorsqu’il s’opère par des donations de son vivant.


En effet, il permet :

  • Anticiper et étaler les donations. Chaque parent peut donner à chacun de ses enfants des biens d’une valeur de 100.000€ sans avoir à payer de droits de donation. Cette possibilité se renouvelle tous les 15 ans. Autant commencer jeune pour que l’abattement puisse se renouveler une ou plusieurs fois.

  • Donner en conservant l’usufruit. Il est possible de donner la nue-propriété d’un bien et d’en conserver l’usufruit. Au moment de la donation, les droits de mutation ne seront calculés que sur la valeur de la nue-propriété qui augmente en même temps que l’âge de l’usufruitier.


A titre illustratif, Madame, 52 ans, viticultrice, est propriétaire de vignes valorisées 1 000 000€. Elle souhaite anticiper la transmission de son patrimoine en faveur de ses deux enfants. Afin de lui permettre de maintenir son train de vie actuel, elle pourrait ainsi donner la nue-propriété de ses vignes à ses deux enfants. Elle conserverait ainsi sa vie durant les fermages issus du bail rural. Cette donation en nue-propriété permettra qu’au décès de Madame, ses deux enfants deviennent propriétaires des vignes en franchise de droits. Compte tenu de l’âge de Madame, 52 ans, la valorisation de la nue-propriété est de 50% de la valeur en pleine propriété, soit 500 000€.



Donation en nue-propriété des vignes

Donateur
Enfant 1
Enfant 2

Madame (52 ans)

500 000€

500 000€

Valorisation de la nue-propriété

250 000€

250 000€

Assiette taxable (après exonération partielle de 75%)

62 500€

62 500€

Abattement dispoible

100 000€

100 000€

Assiette de droits

0€

0€

Droits de donation

0€

0€

Dans ce cas, il n’y aurait aucun droit de donation à régler. Madame peut donc donner en nue-propriété ses vignes à ses deux enfants en franchise de droits.

A compter de cette donation, les deux enfants de Madame s’engagent à conserver les terres pendant 5 ans (la valeur des terres données en nue-propriété à chaque donataire étant inférieure à 300 000€).


En cas de cession du bien pendant cette période d’engagement, à titre onéreux ou gratuit, vente ou donation, d’apport à une société, l’exonération de droits sera remise en cause.


Des avantages au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière


Depuis le 1er janvier 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière a remplacé l’Impôt de Solidarité sur la Fortune. L’assiette de l’IFI se base sur les seuls biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par le redevable. Cela comprend la valeur représentative des titres de placements financiers composé d’actifs immobiliers. Le seuil d’assujettissement (1 300 000€), le barème et certaines règles, notamment l’abattement de 30% sur la résidence principale, restent identiques à l’ISF.


Le bail rural à long terme permet de bénéficier d’une exonération de l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Cette exonération peut être totale ou partielle. Pour déterminer la part de l’exonération, il faut prendre en compte le titulaire du bail rural (preneur qui exploite le foncier). En effet, si le bail rural est consenti à une personne du groupe familial l’utilisant pour l’exercice de sa profession principale, le bien sera totalement exonéré de l’IFI.


On entend ainsi un membre de sa famille, conjoint, partenaire de Pacs, concubin notoire, leurs ascendants ou descendants ou conjoints, partenaires de Pacs, concubins notoires respectifs, leurs frères et sœurs, ou encore, s'agissant des GFA, au détenteur de parts ou à un membre de son groupe familial (article 976 du Code Général des Impôts).


Dans les autres cas, le bien sera exonéré de 75% de sa valeur louée, ou de 50% si celui-ci dépasse 101 897€.


A titre illustratif, Madame est propriétaire de vignes qu'elle loue à son frère, par bail rural à long terme. Ce dernier, exploitant viticole, est également professeur des écoles. D'après les estimations qu'elle a faites, elle devrait a priori être imposable à l'IFI l'année prochaine.


Néanmoins, elle s'interroge sur la possibilité de bénéficier d'une exonération.


La profession principale du preneur n'étant pas celle d'exploitant viticole mais professeur des écoles, les biens ne remplissent pas les conditions d'exonération totale. Toutefois, ils peuvent bénéficier de l'exonération partielle.


La valeur des biens loués est de 143.000€.

  • Jusqu'à 101.897€, la base taxable est réduite de 75%, soit 25.474,25€

  • De 101.897€ à 143.000€, soit 41.103€, la base taxable est réduite de 50%, soit 20.551,50€

Au total, la base taxable est donc de 46 025,75€ (au lieu de 143.000€).


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(1) Article 793 bis du Code Général des Impôts.
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