Qu’est-ce qu’une grille de vétusté ?

La grille de vétusté peut être utilisée par l’assurance habitation dans le cadre du remboursement d’un sinistre. Elle intervient principalement dans le cadre d’une location, lors du départ du locataire d’un logement, pour l’état des lieux de sortie.

Qu’est-ce que la vétusté d’un logement ?

La vétusté correspond à l’état d’usure normale dû au temps ou à un usage classique des matériaux (peintures, tapisseries, revêtements de sol, etc.) et des équipements (robinetterie, plomberie, chauffage, appareils électroménagers, etc.) d’un logement.

À quoi sert la grille de vétusté ?

La grille de vétusté de l’électroménager et du mobilier d’un logement aide à mesurer la dégradation naturelle des différents éléments. Elle fixe une durée de vie théorique et un taux d’abattement annuel pour déterminer l’usure progressive.

Il est alors possible de déterminer plus facilement si la détérioration des éléments du logement provient de la vétusté ou d’un manquement du locataire à ses obligations d’entretien et de réparation.

Comment se calcule la vétusté ?

Une grille de vétusté se présente sous la forme d’un tableau qui précise, pour les principaux éléments du logement :

• La durée de vie théorique, c’est-à-dire le nombre d’années pendant lesquelles l’élément est en bon état ;

• La franchise, qui correspond à la période pendant laquelle l’élément d’équipement n’est pas censé se détériorer. Durant cette période de franchise, le locataire sera donc responsable des réparations ;

• Le taux d’abattement annuel, soit le taux d’usure par année de l’équipement ;

• La part résiduelle, qui est comme le pourcentage du coût de réparation ou de remplacement de l’équipement qui sera à la charge du locataire, au-delà de sa durée de vie théorique.

Par exemple, si la grille de vétusté indique que la durée de vie théorique d’un papier peint est de 7 ans, avec une franchise de 1 an et un abattement annuel de 15 %, le remplacement de ce revêtement au bout de 5 ans sera pris en charge par le propriétaire à hauteur de :

(5-1) x 15 = 60 % (5 = moment où sont réalisés les travaux ; 1 = la durée de la franchise).

Dans quels cas est utilisée la grille de vétusté ?

Une grille de vétusté n’est pas obligatoire. Elle est majoritairement utilisée par les gros bailleurs dans l’état des lieux et par l’assurance habitation lors de sinistres.

Par les gros bailleurs lors de l’état des lieux

Même si elle peut être utilisée par tous les propriétaires, ce sont principalement les gros bailleurs qui y ont recours dans l’état des lieux. L’intérêt est d’éviter les désaccords entre le propriétaire et le locataire en tranchant sur la part de travaux revenant à chacune des parties lors de dégradations. Il existe plusieurs grilles de vétusté, aucune n’étant officielle. Les grilles de vétusté favorables au locataire sont celles qui n’indiquent pas de franchise et de valeur résiduelle tandis que celles favorables au propriétaire les mentionnent.

Par l’assurance lors de sinistres

La grille de vétusté en matière d’assurance peut également être utilisée en cas de sinistre dans le logement. Elle détermine le taux de vétusté appliqué à un bien endommagé, en fonction de son ancienneté et de sa nature.

Le mode de calcul peut différer selon les compagnies d’assurance. Certains assureurs appliquent un taux de vétusté fixe en fonction de la nature de l’équipement et de son ancienneté. D’autres ont recours aux services d’un expert pour évaluer la vétusté d’un bien mobilier. Le calcul de la vétusté dépend alors de différents critères :

• La durée moyenne d’utilisation du bien mobilier ;

• Son état d’entretien ;

• Sa date d’achat ;

• Ses caractéristiques techniques.
  

Le remboursement de l’assurance à la suite d’un sinistre avec une grille de vétusté

Après la déclaration d’un sinistre survenu dans votre habitation, votre contrat d’assurance peut prévoir différents types d’indemnisation :

• L’indemnisation « en valeur d’usage » vous rembourse à hauteur de la valeur de votre bien neuf au jour du sinistre, en appliquant la vétusté calculée selon le barème ;

• L’indemnisation « en valeur à neuf » rembourse elle aussi vos biens mobiliers et immobiliers. Elle vous rembourse la valeur d’usage du bien et, en plus, prend en charge jusqu’à 25 % de la vétusté, là encore calculée selon le barème. La perte de la valeur du bien liée à son usure et à son vieillissement est ainsi limitée ;

• L’indemnisation « en rééquipement à neuf », souvent proposée pour le mobilier, les appareils ménagers, informatiques et multimédias, rembourse la valeur actuelle des biens neufs au jour du sinistre puisqu’il n’y a aucune application de vétusté. Les biens peuvent toutefois être remplacé si le coût de la réparation est moins élevé que la valeur du bien neuf.
  

Réparation des dégradations du bien après l’état des lieux

En cas de détérioration du bien au-delà de la vétusté estimée, chaque partie a des obligations.

Obligations du propriétaire

Le propriétaire du logement est dans l’obligation d’effectuer les grosses réparations, les réparations d’entretien ou celles résultant de la vétusté du bien, nécessaires pour entretenir le logement et le maintenir en état. Cette obligation figure parmi les conditions pour louer un logement, définies notamment par la loi Alur. Elle s’étend également aux parties communes, qui doivent être en bon état afin de garantir la jouissance paisible du logement.

Obligations du locataire

Les locataires sont soumis à quelques obligations. Le locataire doit prendre à sa charge les travaux qui résultent de l’entretien courant et les petites réparations qui permettent de jouir normalement du logement, ainsi que celles résultant d’un usage anormal du logement. L’usage anormal correspond à une détérioration due à un mauvais entretien par le locataire, ou à un usage différent de celui prévu dans le bail (utilisation d’un appartement comme local commercial par exemple).

FAQ - Vos questions sur la grille de vétusté

Retrouvez les réponses à toutes vos questions sur l’évaluation de la vétusté des logements.

Où trouver une grille de vétusté ?

Selon la loi, la grille de vétusté doit provenir d’un accord collectif. Vous pourrez facilement trouver la dernière version de la grille de vétusté de l’OPAC, des offices HLM ou des bailleurs sociaux par exemple.

Quand peut-on parler de vétusté ?

On parle de vétusté pour désigner l’état d’usure d’un bien ou d’un équipement dans le cadre de son utilisation normale dans le temps.

Comment prouver la vétusté ?

On prouve la vétusté en comparant les états des lieux lors de l’emménagement et du déménagement du locataire. Elle tient également compte de la date à laquelle l’élément d’équipement a été mis en service.

La grille de vétusté est-elle utilisée par les assurances ?

Oui, elle peut être utilisée par les assurances pour calculer le remboursement d’un bien en cas de sinistre.