Locataire ou propriétaire : les délais de préavis en bref

Les motifs légaux de résiliation d’un bail par le propriétaire

Tout comme pour louer un appartement, le propriétaire doit respecter des obligations légales pour résilier un bail à son initiative. En effet, la résiliation du bail de location par le propriétaire doit obligatoirement répondre à un de ces trois motifs :

• La vente du bien, ce qui vaut offre de vente au locataire, car il est prioritaire pour acheter le bien ;

• La reprise du bien pour en faire sa résidence principale ou loger un proche parent ;

• Un motif légitime et sérieux, c’est-à-dire l'absence d'une assurance habitation, l'inexécution d’une des obligations du locataire, comme des impayés ou retards de loyer avérés ou répétés, des troubles du voisinage, etc.

Résiliation d’un bail de location : les étapes à suivre

Les modalités de fin au bail diffèrent pour le locataire et le propriétaire.

> Résiliation du bail par le locataire

Un des droits du locataire est de pouvoir donner congé à tout moment après un préavis, en faisant parvenir à son propriétaire une lettre de résiliation. Le locataire continue de payer le loyer et les charges jusqu’à la fin du préavis, proportionnellement au nombre de jours restant dans le mois.

Avant son départ, le locataire doit effectuer les éventuelles réparations nécessaires à la remise en état du logement et le nettoyer. Un état des lieux de sortie est établi lors de la remise des clés.

> Résiliation du bail à l’initiative du propriétaire bailleur

Le propriétaire peut mettre fin au bail à son échéance, sous certaines conditions, en respectant le préavis imposé par le type de contrat de location. Il doit faire parvenir une lettre de congé au locataire, expliquant précisément le motif de la résiliation du bail.
Au départ du locataire, le propriétaire bailleur procède à l’arrêté des charges locatives.

Si l’état des lieux de sortie est identique à l’état des lieux d’entrée, le bailleur dispose d’un mois pour restituer au locataire son dépôt de garantie. Si des dégradations causées par le locataire sont mises en évidence par l’état des lieux, le propriétaire peut déduire le coût des réparations du dépôt de garantie. Il dispose alors deux mois pour restituer le dépôt de garantie, moins le coût des réparations, en les justifiant par des devis ou des factures. Si les frais de remise en état du logement sont plus élevés que le montant du dépôt de garantie, le propriétaire peut demander au locataire de rembourser le solde.

> Comment se retirer d’un bail de location signé à deux ?

Si les deux cosignataires veulent se retirer du bail de location, il s’agit d’une situation classique de fin de bail. Une lettre de congé, commune ou séparée, doit être adressée au propriétaire bailleur en respectant les formalités de résiliation du bail.

Dans une colocation, lorsqu’un seul des co-titulaires du bail veut se retirer de la location, il doit adresser son congé au bailleur conformément aux formalités prévues et respecter sa durée de préavis.
Pendant la durée du préavis, il continue de payer le loyer. À la fin de son préavis, il n’y a pas d’état des lieux de sortie ni de restitution du dépôt de garantie. C’est le locataire restant qui devra se soumettre à un état des lieux de sortie et c’est à lui que sera restitué le dépôt de garantie.

Dans le cas d’une séparation d’un couple marié ou pacsé, c’est le Code civil qui décide de l’attribution du domicile conjugal.

Quel délai de préavis respecter ?

Le délai de préavis dépend du type de contrat location, meublé ou vide, et diffère également en fonction de qui, du locataire ou du propriétaire, donne congé.

> En cas de logement non meublé

Si un locataire souhaite résilier son bail de location non meublé, il devra respecter un préavis de trois mois, délai réduit à un mois en zone tendue.

> En cas de location meublée

Pour les locations meublées, le préavis à respecter par les locataires est d’un mois, y compris dans le cadre d’un bail mobilité où la durée du bail n’est que de neuf mois.

> Les délais pour les propriétaires

Les délais de préavis sont plus longs pour les propriétaires. Contrairement au locataire, le propriétaire doit attendre l’échéance du bail en cours. Il doit prévenir le locataire que le bail ne sera pas reconduit six mois avant la date d’échéance pour un logement vide, et trois mois pour un meublé.

Résiliation de bail de location : modèle de lettre type

Voici trois modèles de lettre de résiliation de bail de location correspondant aux différentes situations existantes.